【文字解讀】《金寨縣人民政府關(guān)于公布金寨縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和城區(qū)標(biāo)定地價(jià)的通知》文字解讀

《金寨縣人民政府關(guān)于公布金寨縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和城區(qū)標(biāo)定地價(jià)的通知》（金政〔2024〕15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）已經(jīng)縣政府同意，于2024年5月14日印發(fā)執(zhí)行。現(xiàn)將《通知》解讀如下：

一、制定背景和依據(jù)

我縣上一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)間在2019年，距今已過(guò)5年多，部分內(nèi)容已不適應(yīng)當(dāng)前的土地市場(chǎng)需求，根據(jù)《安徽省自然資源廳關(guān)于做好自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（皖自然資用〔2022〕1號(hào)）要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)每3年更新一次、每6年全面更新一次，城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)每年更新一次。同時(shí)，《安徽省自然資源廳關(guān)于做好園地林地草地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)制定有關(guān)工作的通知》（皖自然資用函〔2023〕23號(hào)），安排在全省范圍開展園地林地草地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)制定工作，我縣在前期試點(diǎn)基礎(chǔ)上，同步開展農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，充分滿足目前土地市場(chǎng)管理需求。

編制依據(jù)主要有：《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）、《自然資源分等定級(jí)通則》（TD/T1060-2021）、《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（TD/T1061-2021）、《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T1052-2017）、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012）、《農(nóng)村集體土地定級(jí)與估價(jià)技術(shù)指南》（T/CREVA1201-2021）、《林地分等定級(jí)技術(shù)規(guī)范》（T/CREVA3101-2021）等。

二、制定意義和總體考慮

公示地價(jià)體系作為城市土地市場(chǎng)的價(jià)格指導(dǎo)依據(jù)，是政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)的基本手段，意義體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)土地資源的合理配置，規(guī)范地產(chǎn)交易主體行為，引導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行；二是為公平合理收取土地稅費(fèi)提供依據(jù)；三是為建立統(tǒng)一的土地用地市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價(jià)格參考；四是全面掌握和科學(xué)量化農(nóng)村土地價(jià)格狀況，為制定各項(xiàng)土地管理政策提供依據(jù)，直接服務(wù)于自然資源有償使用、資產(chǎn)清查核算、稅費(fèi)管理等工作。

三、研判和起草過(guò)程

金寨縣現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)體系主要包括城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和城區(qū)標(biāo)定地價(jià)。成果實(shí)施期間，隨著城市建設(shè)發(fā)展和土地市場(chǎng)變化，土地級(jí)別和地價(jià)水平發(fā)生明顯變化，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果不能充分反映當(dāng)前土地市場(chǎng)狀況，需根據(jù)實(shí)際對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行更新調(diào)整。

工作過(guò)程包括：2023年5月，方案編制；2023年6月，資料收集；2023年7月，指標(biāo)體系確定；2023年8月-9月，外業(yè)調(diào)查；2023年10月-11月，地價(jià)評(píng)估和成果編制；2023年12月，意見征詢和專家論證；2023年12月8日，公開聽證；2024年1月，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和合法性審查；2024年3月1日，縣政府常務(wù)會(huì)議審議；2024年4月16日，省廳組織專家驗(yàn)收；2024年5月14日，政府公布實(shí)施。

四、工作目標(biāo)

在2019年公布施行的金寨縣城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，全面更新金寨縣城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)更新城區(qū)標(biāo)定地價(jià)及農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，新制定園地林地草地基準(zhǔn)地價(jià)，形成包含范圍更加全面系統(tǒng)的公示地價(jià)體系，為加強(qiáng)全縣城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)管理，規(guī)范引導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置和宗地地價(jià)評(píng)估提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、主要內(nèi)容

在推進(jìn)金寨縣土地市場(chǎng)規(guī)范化與科學(xué)化的進(jìn)程中，我們?nèi)娑?xì)致地開展了城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地，乃至農(nóng)用地的定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，同時(shí)深化了城區(qū)標(biāo)定地價(jià)的動(dòng)態(tài)管理，旨在精準(zhǔn)反映土地市場(chǎng)實(shí)際，為土地資源的合理配置與高效利用提供堅(jiān)實(shí)支撐。以下是各項(xiàng)工作的精煉概述：

一、城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新

本輪更新工作緊密圍繞國(guó)土空間規(guī)劃，科學(xué)劃定 40.57平方公里的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍。依據(jù)《用地用海分類指南》，我們細(xì)致劃分了六大類用地（商服、住宅、工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施），特別針對(duì)江店新城與政務(wù)中心等關(guān)鍵區(qū)域進(jìn)行了級(jí)別細(xì)化與整合。通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)整，住宅、商服、公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施、工業(yè)及物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)得以全面更新，確保各級(jí)別地價(jià)既能體現(xiàn)土地價(jià)值的差異，又能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)需求變化，為土地市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新

針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，我們嚴(yán)格遵循“三區(qū)三線”劃定原則，合理確定定級(jí)范圍，并充分考慮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展實(shí)際，對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行了動(dòng)態(tài)調(diào)整。商服、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)全面更新，并新增了公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)，均按兩級(jí)劃分，有效反映了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的獨(dú)特性與發(fā)展?jié)摿Γ瑸猷l(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。

三、集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新

基于年度國(guó)土變更調(diào)查成果，我們明確了集體商服用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地為評(píng)價(jià)對(duì)象，通過(guò)深入分析區(qū)域分布、宏觀區(qū)位條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平等因素，將集體建設(shè)用地劃分為三個(gè)級(jí)別。隨后，針對(duì)各類用地分別進(jìn)行了基準(zhǔn)地價(jià)的更新與調(diào)整，不僅提升了集體土地市場(chǎng)的透明度，更為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供了科學(xué)的價(jià)值參考。

四、農(nóng)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新

在農(nóng)用地方面，我們確定了耕地、園地、林地和草地為評(píng)價(jià)對(duì)象，依據(jù)自然、區(qū)位及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素因子資料，對(duì)耕地土地級(jí)別進(jìn)行了調(diào)整更新，并新劃定了園地、林地和草地的土地級(jí)別。通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)的細(xì)化與新增，充分顯化了農(nóng)用地資源資產(chǎn)的質(zhì)量與價(jià)值，為農(nóng)用地有償使用提供了重要的價(jià)格評(píng)估依據(jù)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)資源的優(yōu)化配置與可持續(xù)利用。

五、城區(qū)標(biāo)定地價(jià)更新

為進(jìn)一步提升地價(jià)管理的精細(xì)化水平，我們?cè)诔菂^(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的基礎(chǔ)上，劃分了多個(gè)標(biāo)定區(qū)域，并精心選擇了標(biāo)準(zhǔn)宗地。通過(guò)采用收益還原法、市場(chǎng)比較法等多種評(píng)估方法，我們科學(xué)評(píng)估了商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的標(biāo)定地價(jià)，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)信息的動(dòng)態(tài)更新與精準(zhǔn)反映。這一舉措不僅增強(qiáng)了地價(jià)信息的透明度與公信力，也為政府土地管理決策提供了有力支持。

六、創(chuàng)新舉措

（一）城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)土地定級(jí)范圍劃定充分參考國(guó)土空間規(guī)劃內(nèi)容，銜接城市功能布局及近期建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向。土地級(jí)別變化突出城市發(fā)展方向、布局及重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。

（二）將商服用地、公管公服用地細(xì)分到二級(jí)類制定基準(zhǔn)地價(jià)，使土地出讓定價(jià)更加科學(xué)精準(zhǔn)；新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地類別，滿足物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目地價(jià)評(píng)估需要。

（三）農(nóng)用地新增制定了園地林地和草地基準(zhǔn)地價(jià)，園地細(xì)化分類為果園、茶園和其他園地，使價(jià)格體系更加科學(xué)精細(xì)。

七、保障措施和下一步工作安排

（一）成立組織，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。做好土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作對(duì)我縣土地市場(chǎng)的穩(wěn)定有序發(fā)展具有重要意義，為保障項(xiàng)目工作順利開展，成立由縣分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣自然資源局、縣財(cái)政局、縣林業(yè)局、縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、縣住建局等相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人任成員的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作專班，負(fù)責(zé)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促、檢查和項(xiàng)目成果驗(yàn)收等工作。

（二）明確責(zé)任，保證質(zhì)量。城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作綜合性強(qiáng)、涉及面廣，內(nèi)容涉及到多個(gè)部門職責(zé)，縣自然資源局、縣林業(yè)局、縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、縣住建局等單位與技術(shù)單位明確責(zé)任、各司其職，適時(shí)組織研討論證，保障了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的嚴(yán)密性、科學(xué)性。

(三)精心組織，狠抓落實(shí)。該項(xiàng)工作時(shí)間緊、任務(wù)重、要求高。各有關(guān)部門按方案要求，精心組織、密切配合、相互支持、搞好服務(wù)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作中遇到的各類困難和問(wèn)題，確保工作按計(jì)劃順利完成。

(四)強(qiáng)化宣傳、精準(zhǔn)運(yùn)用。下一步，縣自然資源局要通過(guò)政府網(wǎng)站、新聞發(fā)布會(huì)等多種形式加強(qiáng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的宣傳力度，切實(shí)提高公眾對(duì)政策的知曉度，并在實(shí)際工作中精準(zhǔn)運(yùn)用，充分滿足土地市場(chǎng)需求。

解讀單位：金寨縣自然資源局

解讀人：何恩來(lái)

聯(lián)系電話：0564-7356871

聯(lián)系地址：金寨縣梅山鎮(zhèn)新城區(qū)蓮花山路金寨縣自然資源和規(guī)劃局